Kako iz Amerike dolaze mnogi trendovi koje europljani vole kopirati, tako su stigle i montažne kućice, kontejneri za stanovanje, prošireni kamperi i sve ostale opcije koje mogu osigurati pristojno i pomalo simpatično stanovanje. Uz jedan veliki uvjet, da ne moramo dignuti stambeni kredit od €120,000 na 30 godina.

Mnogi idu korak dalje, pa te iste “nastambe” pokušavaju izgraditi na poljoprivrednim zemljištima dok drugi te iste žele iznajmljivati turistima za €500 po noći. Što od toga svega je izvediva dobra ideja, a što protuzakonito ili jednostavno neizvediva loša ideja, te kakve nove tehnologije i trendovi se koriste u izgradnji montažnih kuća, istražujemo u ovom članku.

Odakle zaljubljenost prema montažnim kućama?

Krenimo sa financijske strane, koja mi je ipak malo bliža od ove građevinske. Hrvati (a ni naši slavenski susjedi nisu daleko po tom pitanju) vole posjedovati nekretnine. Nekima ih je ostavio dida (osobno nisam bio te sreće), neki investiraju u njih jer misle da su dionice kocka. Naravno čast izuzecima, naime 50% ispitanika koji čitaju Netokraciju ulažu preko 2000 kuna mjesečno.

S druge strane, oni koji nisu spremni prihvatiti rizik kriptovaluta, a ne razumiju razliku između dionice i obveznice, će rado kupiti ciglu i beton. Zidam kuću trokatnicu, je njihova poznata himna.

Što načelno i nije toliko loša ideja, jer aplikacija ima nekoliko.

1. Nekretnina za stanovanje
2. Vikendica
3. Nekretnina za dugoročan najam (podstanari)
4. Nekrenina za kratkoročan najam (turizam)
5. Kombinirano*

Što bi bilo kombinirano? Vidjeli ste oglase za stanove “slobodno od rujna do svibnja”. To su oni najmodavci koji izvan sezone iznajme nekretninu studentima (školska godina), a onda turistima naplate premium cijenu u špici sezone.

Kombinirano može biti i najam turistima, uz povremeno osobno korištenje.

Kao što vidimo na grafu iznad, po Eurostatovom istraživanju iz 2020, 90% hrvata posjeduje nekretninu u kojoj žive. Da li zato što žive sa roditeljima sve do njihove smrti, zbog nasljeđivanja nekretnine ili kulture kupovina nekretnina sa stambenim kreditima, taj dio ne znamo.

Al činjenica je, da volimo posjedovati nekretnine. Kako kuće, tako i ostale nekretnine, a pogotovo montažne kućice i slične opcije.

Sad kad smo utvrdili čemu služe nekretnine u Hrvatskoj i koliko ih hrvati vole posjedovati. Volio bi spomenuti još jednu stavku, koja s financijskog gledišta radi veliku promjenu. Lijepa naša, zaista to i je. Svake godine je posjete milijuni ljudi (samo ove godine, a tek je kolovoz, preko 10 milijuna). Niti pandemija ih nije spriječila.

I stranci su isto zaljubljeni u naše nekretnine

Ne trebamo se onda čuditi da će imučni, pa i ne toliko imučni njemci, talijani, slovenci izdvojiti €50,000 do €500,000 za nekretninu na moru, u Istri, Lici i drugim lokacijama koje su udaljene 30-60 minuta od prekrasnih plaža. Stavite se u poziciju njemca koji je svakodnevno po autobahnu provede 60 minuta u vožnji svog Audija na posao i sa posla. Zaradi €100,000 eura godišnje.

Ugleda krasnu kućicu od 100 kvadrata, za isto toliko tisuća eura. Njegovu godišnju plaću, €100,000. Nalazi se na sat vremena od Zadra, prekrasnih plaža, čistog mora, bez morskih pasa i sličnih opasnosti. Negdje u Lici, ili kako piše Novi List, ljetujte ovdje, tu vas neće odrati. Dapače, puno ljudi govori njegovim njemačkim jezikom. Ako je riječ o talijanu koji pak kupuje nekretninu u Istri, tamo puno ljudi priča talijanskim. Nije to samo moje naklapanje.

70 posto kupnji nekretnina na jadranskoj obali čine strani državljani.

Poslovni.hr Srpanj 2022

Ok, obala je jedno, a unutrašnjost Hrvatske je drugo. Ipak, imamo dobre autoceste i ne treba veliki put prevaliti od te unutrašnjosti do obale. Kod Istre pogotovo sa izgradnjom i proširenjem ipsilona. Deutche Welle piše:

Jens i njegova obitelj iz njemačke pokrajine Baden-Württemberg su si ispunili san: sada su vlasnici luksuzne vile s bazenom i pogledom na more. Sve je počelo zajedničkim odmorom njegove obitelji i obitelji njegove sestre u Istri. Njima se ova regija jako svidjela, ali je najamnina za dovoljno veliku i dobro opremljenu vilu s bazenom bila prilično visoka. Kad su krenuli računati, zaključili su da bi im se isplatilo posjedovati vlastitu kuću. 

DW.COM

Puno je tu još detalja. Siječnja 2023 ulazimo u Euro, zona Schengena koja će omogučiti još jednostavnije kretanje stranaca u Hrvatsku. Ali isto tako i medijske prijetnje recesijom, težim dobivanjem kredita, rat u Ukrajini, cijene energenata, no ostanimo bliski temi samih nekretnina, pa tako i “tiny house, big living” kako vole reći amerikanci.

Može li si hrvat priuštiti nekretninu od €100,000?

Zvuči poput retoričkog pitanja. Postoje APN krediti, i neke olakšice, ali nerealno je očekivati da netko s plaćom od €1,000 mjesečno (€12,000 godišnje) može kupiti onu istu kuću od malo prije koju je kupio njemac. S još jednom velikom razlikom. Njemac ne mora raditi u Lici usred šume, dok Hrvat mora. Ako kuća usred ničega vrijedi €100,000, koliko onda vrijedi ista takva kuća u centru grada?

Sličan problem je prisutan u SAD-u. Silicijska dolina, gdje sam proveo 4 mjeseca je možda najbolji primjer. Inžinjeri i mega uspješni poguzetnici kupuju vile i dižu cijene kompletnom tržištu. Netko s plaćom trgovca na blagajni, konobara, i sličnih djelatnosti, si ne može priuštiti iznajmljivanje stana po cijeni od $3,000 (koliko je moja tvrtka plaćala smještaj dvosobnog stana s dnevnim boravkom). O kupovini nekretnine vrijedne preko milijun dolara, nema smisla ni govoriti, a jeftinije od toga nećete pronaći ništa. Koji je rezultat? Tisuće beskućnika.

Tiny house, big living

Kako je u SAD-u društvo puno zaduženije od europljana, pa tako i Hrvata. Krediti za fakultetsko obrazovanje, kreditne kartice, krediti za auto u vrijednosti preko $20,000, još kreditnih kartica, i onda povrh svega njihov mortgage, odnosno stambeni kredit. Ponekad samo na aute posude $90,000, a na kuće višestruko više.

Kad si toliko zadužen, postaneš izuzetno motiviran i inovativan. Iako male kućice u SAD-u koštaju u prosjeku $45,400, potražnja za njima raste. Sve je ustvari krenulo 2010 sa raspadom tržišta nekretnina i financijskim tržištem u SAD-u. Tu je amerikancima dojadilo sve skupa i krenuli su u potražnju za nečim novim.

Ne treba ignorirati i sve veću zaradu i dostupnost poslova od kuće. Ne tako davno, od kuće si mogao jedino prodavati Zepter lonce i puniti koverte. Danas, uz pomoć interneta se može zaraditi i više nego prosječna hrvatska plaća.

I tako su krenuli amerikanci. Mali teren, i mala kućica. Rad od doma, a ponekad i na kotačima i to bez dugova.

Usporedimo trendove u SAD-u i Hrvatskoj

Tko god je pročitao barem jednu knjigu od Roberta Kiyosakija je pomišljao o investiranju u nekretnine. No isto tako, čim je zatvorio knjigu je shvatio da dolazak imigranata u SAD, nije isto što i odlazak Hrvata iz Hrvatske. Jednostavno, potražnja nije tu, ako ignoriramo turistički potencijal. U skladu s tom logikom, odmah dobijemo odgovor tko gradi. Ponuda i potražnja.

Ako pogledamo sliku ispod, vidimo malu montažnu kućicu u Istri. Pogled na more, bazen, 24m2 za 2 osobe smještaj u trajanju 7 dana u kolovozu će vas koštati 13,638 kuna. Praktički možemo zaokružiti na €2,000 eura. Uz trenutnu stopu inflacije, do sljedećeg kolovoza će cijena biti i više od toliko.

Investirao sam u nekoliko investicijskih klasa, al povrat od €2,000 tjedno tek moram doživjeti. Ovo postaje pogotovo zanimljivo kad znamo da mobilne kućice nisu izgrađene od cigle, betona i ostalih skupocjenih materijala koji bi trebali osigurati dugovječnost.

Najam mobilnih kućica je sve popularniji

Npr, stan koji smo moja supruga i ja kupili, nalazi se u kući staroj preko sto godina (ne zna se točno), koja se nalazi u staroj gradskoj jezgri grada Raba. Kameni zidovi su debeli 60 cm, kuće oko naše su stare i po 500-600 godina.

Zašto spominjem naš stan? Pa kada bi se iznajmljivao, što nam je agent prilikom kupovine odmah spomenuo, bi mogao zaraditi oko €5,000 godišnje. Puno toga se promjenilo od razgovora s tim agentom, ali nadam se da razumijete što želim reći? Turistu koji dolazi na tjedan dana, nije bitno da li su zidovi debeli 60 ili 6 cm, niti da li je kuća stara 500 godina ili 500 dana.

To su shvatili i investitori, pa umjesto da kupuju kuće stare 500 godina, ili da grade nove kuće sa zidovima debljine 60 cm. Počeli su graditi, odnosno kupovati mobilne kućice. Primarno su to kampovi kao na slici iznad, ali i drugi.

Pomak u produktivnosti

Upravo tu vidimo pomak u produktivnosti. Umjesto da investitor, ili pojednostavljeno vlasnik nekretnine, uloži tisuće ljudskih sati u izgradnju i stotine tisuća eura. Pronađeno je jednako učinkovito rješenje koje ima niže početno ulaganje od desetke tisuća eura i puno manje radnih sati.

Zbog toga se povrat na investiciju ubrzava i to povečava potražnju za izgradnjom slijedećih nekretnina:

• Mobilne kućice
• Montažne kućice
• Kontejneri za stanovanje
• Kuće na kotačima

Puno je tu naziva i sličnosti, ali načelno se misli na istu kategoriju.

Mobilna kućica na poljoprivrednom zemljištu

Spomenuli smo pomak u produktivnosti koju koriste kampovi, ali i drugi koji izgrade mobilnu kućicu na — pazite dobro što ću sada napisati, građevinskom zemljištu. Naprosto ušteda o kojoj sam do sada pisao, vrijedi za legalno izgrađene mobilne kućice na, za to predviđenom, građevinskom zemljištu. Umjesto da se gradi kuća od cigle i betona, postave se kontejneri za stanovanje, kuća na kotačima, odnosno mobilna kućica.

A kako onda moj prijatelj ima kućicu na poljoprivrednom zemljištu, pitaju se neki? Vrlo jednostavno, prekršio je zakon, ali ga njegova spora ruka još nije dohvatila. Dobar primjer je članak iz Slobodne Dalmacije.

Kuća na kotačima, pobjegne dok inspekcija stigne.

Ako se radi o mobilnoj kućici na kotačima ili sklopivi mobilni objekt koji je samoodrživ te ne postoji priključak na vodu ili struju, oni se mogu postaviti na poljoprivrednom zemljištu te za njih nije potrebna građevinska dozvola. Ali s obzirom da se radi o poljoprivrednom zemljištu, potrebno je kontaktirati urbanizam općine u kojoj želite postaviti svoju mobilnu kućicu.

Možete vi pričati o maslinicima, i tko zna čemu, ali jasno je što se ovdje radi. Krši se zakon, a ktome i diže cijena poljoprivrednim zemljištima. Kasnije se te mobilne i one manje mobilne kuće ruše, prvo u Istri, zatim u Dalmiciji, a kasnije vjerojatno u cijeloj Hrvatskoj. Ono što može usljediti je promjena zakona, ili čiščenje nelegalno izgrađenih nekretnina. Jasno mi je da se neki ne slažu i ljute na mene, ali ako pogledate situaciju bez investiranih interesa to otprilike tako izgleda.

Može li se poljoprivredno zemljište promjeniti u građevinsko?

Ovo pitanje je izvan naše teme, ali se često veže uz mobilne kućice. Što je ustvari žalosno. Iz nekog razloga se misli da se kontejneri mogu staviti na poljoprivredno zemljište i zatim ta lokacija koristiti za povremeno življenje (vikendica). Istina je da kontejner možete postaviti kao pomoćni objekat za sklanjanje ljudi od nevremena, držanje alata, a nikako za trajno ili povremeno stanovanje.

Pitanje koje volim postaviti je što je sa infrastrukturom? Kako mislite dovesti struju, vodu, internet? Kako mislite prazniti septičku jamu. Rješavanje tih problema nije jednostavno, ni jeftino. Da ne pitam, kako mislite rješiti građevinsku inspekciju kad vas posjeti za vrijeme ručka na vašoj terasi.

Isto tako, nedostatak infrastrukture otežava promjenu iz poljoprivrednog zemljišta u građevinsko. Postoji to nešto što se zove urbanističko planiranje (prostorno planiranje) i to se ne radi svaki puta kada agent za nekretnine proda poljoprivredno zemljište. Ako vam se prodaje poljoprivredno zemljište pod okriljem brze i lake promjene u građevinsko zemljište, pripremite se na to da ćete vjerojatno i vi to isto raditi za par godina kada ga se budete htjeli rješiti.

Kako onda kamp može postaviti mobilne kućice?

Vrlo jednostavno, postoji nešto što se zove građevinsko zemljište za turističke svrhe (građevinska zona T3). Tu se postavi kamp, odnosno ponudi se glamping i luksuzne mobilne kućice.

Ako do sada niste shvatili, morate se posavjetovati sa stručnjacima koje ćete platiti za njihovo znanje i savjet, a ne slušati one koji vam žele prodati to što želiti kupiti. Bilo da je riječ o poljoprivrednom zemljištu, bilo da je riječ o mobilnoj kućici, kućici od kontejnera ili bilo kojoj drugoj izvedenici u kojoj mislite spavati, jesti, gledati televiziju, tuširati se i čitati ovaj članak.

Radi se o tome da morate postaviti kontejnere, odnosno mobilnu kućicu na adekvatno zemljište — građevinsko. Eto, umjesto da pišem o tome kako su mobilne kuće poskupile zbog velike potražnje i nestašice čelike zbog rata u Ukrajini, ja pišem o tome kako se kuće moraju graditi na građevinskom zemljištu.

U skladu s time, pokušajmo se vratiti na realne opcije.

Kupnja mobilne kućice u kampu

Jedna od relativno popularnih i povoljnih opcija je kupovina mobilne kućice unutar samog kampa. Tu ste apsolutno sigurni po pitanju legalne gradnje (iako, nebi bilo loše i to provjeriti, ako nije riječ o prvoklasnom kampu). Dodatna prednost je što tu istu mobilnu kućicu možete lako iznajmljivati i ostvariti dodatan prihod. Obzirom na silan sadržaj koji dobar kamp pruža (restoran, trgovina, beach bar, razni najmovi, bazeni i sve ostalo) u usporedbi s onim što biste mogli samostalno ponuditi, vjerojatno biste lakše iznajmili tu mobilnu kućicu.

Ovisno o slijedećim karakteristikama, takve mobilne kućice se mogu iznajmljivati u iznosima od €50 po danu, pa sve do €700 po danu.

• lokacija mobilne kućice
• kvaliteta odnosno opremljenost mobilne kućice
• veličina mobilne kućice odnosno koliko ljudi može zaprimiti
• ostali sadržaji dostupni u blizini (trgovina, bazen, plaža, kino)
• pogled na more, jezero
• u sezoni, van sezone
• bazen

Za sve one koji ne vjeruju u cijenu od €700 po danu, pogledajte ponudu Valamorovog smještaja u blizini Poreča za period od tjedan dana u kolovozu 2022.

Kampovi koji izgrade velik broj mobilnih kućica, nakon nekoliko godina korištenja mogu prodati rabljene mobilne kućice. Te kućice se i dalje iznajmljuju unutar kampa, samo je drugi vlasnik. Taj novi vlasnik može koristiti te mobilne kućice ili ih iznajmljivati dalje i ostvariti profit.

Primjer jednog oglasa na popularnom oglasniku.

Potpuno nova mobilna kućica Nord – Veezia – 8.7 × 4.3m Kućica sadrži dvije spavaće sobe, dvije kupaonice, potpuno opremljen interijer, kupaonice, bojler, frižider. Mogućnost postavljanja kućice u kamp Soline, Biograd na moru ili u kampu u Istri. Uz to pružamo prijevoz, montažu i izradu drvene natkrivene terase! Cijena: 39.500 € + PDV

Uz cijenu same mobilne kućice, kampu je potrebno plaćati godišnji paušal. Svaki kamp određuje svoju cijenu koja može biti od €2,500 do €5,000 godišnje. Zbog velike potražnje mobilnih kućica, cijene su proteklih godina išle isključivo uzlaznom putanjom. Ostaje za vidjeti koliko će trajati taj trend.

• Kupnja mobilne kućice u kampu na Pagu
• Charta nekretnine ima sumiranu ponudu nekoliko kampova
• Oglasnici poput Njuškalo.hr, Index.hr, Oglasnik.hr

Vjerojatno ćete, ili već jeste naišli na AdriaCamps, koji opremaju brojne kampove diljem Hrvatske sa svojim mobilnim kućicama. Njima se možete obratiti ako ste vlasnik kampa i planirate ga opremiti sa puno mobilnih kućica.

Kupovina mobilne kućice

Postoje i tvrtke koje proizvode mobilne kućice, te se mogu naručiti od istih. One nemaju veze s kampovima, već princip više nalikuje na kupovinu montažne kuće. Mobilna kućica se izgradi u tvornici, te dostavi na vaše zemljište. Puno je posla osim same izrade kuće (papirologija, infrastruktura, temelji, dostava mobilne kućice, uređenje okoliša, uređenje unutrašnjosti) i useljenje iako brže od klasične kuće, nije toliko brzo koliko se čini na prvi pogled.

Dobra ideja može biti odsjesti u jednoj takvoj mobilnoj kućici, sa popustom preko Crnog Jaja, pa vidjeti da li vam se dopada takva građevina… ili se sve nekako trese i ne djeluje kao prava kuća za vaš ukus. Sve ovisi zašto želite graditi mobilnu kućicu.

Te iste tvrtke lijepo upakiraju proizvod, pa uz sliku finalnog proizvoda puno toga nije uključeno u cijenu. Dostava, bazen, uređen okoliš, temelji, infrastruktura i mnoge druge stavke mogu dosegnuti veću cijenu od same mobilne kućice. Prije nego se upuštate u ovakvu investiciju, važno je da dobro isplanirate sve što je potrebno za završni proizvod. S time, listu ispod nismo provjerili već samo navodimo tvrtke kojima se možete obratiti, abecednim redoslijedom.

• EFFECTUS d.o.o. | 2 DOOR d.o.o.
• Kampa i Casa – KAMPA & CASA d.o.o
• Mont Trade – MONT TRADE d.o.o.
• NordMobil – Nord Produkt d.o.o.

Iako su slični, stambeni kontejneri, postoje neke razlike. O stambenim kontejnerima više nekom drugom prilikom.

Koja je cijena po kvadratu?

Isto kao s izgradnjom montažne kuće, za mobilnu kućicu svih zanima cijena po kvadratu. I zaista, ako nije riječ o rabljenoj mobilnoj kućici koja ima istaknutu cijenu na oglasniku, cijene nisu objavljene već morate kontaktirati proizvođače. To je poprilično frustrirajuće obzirom da je većina mobilnih kućica identično i proizvode se tvornički, ali proizvođači imaju svoje razloge i potrebno ih je kontaktirati za cijenu.

Upravo tu vas odlučujem napustiti u ovom vodiču, jer negdje moramo završiti. Najbolje da kontaktirate jednu od spomenutih tvrtki ili oglasnika i provjerite što najbolje odgovara vašim potrebama i buđetu.